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著名计量经济学家贺铿老师谈房地产
2021-07-28 17:30:50
1964
贺铿
著名计量经济学家贺铿先生，日前在接受采访中说，他赞同推广长沙的经验，不赞成“限房价”、“控地价”。房价、地价应该由市场决定。并指出，现在的高地价、高房价，很大程度是政府“限制”上去的。房价上涨过快，主要原因是“政府炒地，有钱人炒房”。眼下抑制房价有效的解决办法是：土地出让金收归中央财政，尽早制定实施《房产税法》。他还认为：房地产业在当前经济恢复中发挥不了什么作用，自己把自管好就是最好的作用。他说，当前经济的主要问题：一是消化积聚的风险，守住金融底线；二是稳定收入分配，稳定消费和经济增长动力；三自主发展高科技产业；四是保护环境，提高发展质量。这些，现行的“房地产业”帮不了忙，甚至会帮倒忙。这些观点充满理性的专业逻辑。很多人只看到过去十来年房地产的小循环，没看到当下正处的整体性变局。
现特别转发贺铿老师的采访原文，以供大家学习参考！
记者：中央再次强调“房住不炒”，背景是什么？
答：因为有人不仅“想炒”，还千方百计“想炒”。就开发商而言，有的房子建好了，但是房子不仅卖不起价，而且还卖不动，资金现金流紧张。就炒房团而言，有的人手上攥着许多套房，但卖不出去，不能发财，很急。所以，不妨有人变着法子煽动房地产热度，想制造炒房气氛。比如，有意制造“经济下行论”、“房地产投资下行论”就是表现之一。大家可以回味一下“押注房价不下跌的人，最终会付出沉重代价”这句话，或许急燥的心理会安定一点。
依靠房地产提振经济的想法是完全错误的。不仅不能提振经济，还有可能会触发金融危机。上半年房地产开发投资同比增长15个百分点，两年平均增长8.6个百分点，这个速度超过经济增长和居民消费增长速度。现在房地产业的主要矛盾在于供过于求，购房欲望不强烈，房屋空置率高。此时坚持“房住不炒”政策很有必要，而且有利于引导房地产业健康发展。
记者：《关于加快发展保障性租赁住房的意见》提出“加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”，大家目前对于共有产权房接受程度不高，您怎么评价？
我个人也觉得，政府应该主抓“廉租房”，重点解决收入低、住房有困难居民的住房问题。同时还要着力解决引进人才的住房问题。国外的许多经验，尤其是德国的住房经验值得我们借鉴。
记者：住建部将来会推广北京、长沙经验，着力建立“房地联动机制”，提出“限房价”，“控地价”等措施。您认为北京、长沙经验会在全国成功推广吗？
答：长沙经验是值得推广的。但是政府不应该“限房价”、“控地价”，因为它们应该由市场决定，而不是“政府炒地，有钱人炒房”。解决的办法是土地出让金收归中央财政和早日制定、实施《房产税法》。
答：目前房地产业开发投资增速很高。不能什么都用“周期论”来解释，任何商品都应符合市场规律，如果供过于求就应该减少供给。商品房空置率较高，就应该减少供给。
记者：您如何看下半年房地产市场？当前房地产市场存在什么问题？央行全面降准五个点会对房地产市场有影响吗？
答：你这个问题有三问：
1）关于房地产走势及存在的问题。
我对房地产行业的走势不做判断，前面也说过了，因为我判断不了。我认为当前房地产市场存在的主要问题有三个。一是房企资产负债率过高，应该按中央定的“房企三条红线”认真去杠杆；二是商品房空置率高，应该认真去库存；三是房企偏多，良莠不齐，应该转型升级。适合发展的，应该提质。不适合继续存在的，应该转型。
2）关于房地产在当前经济恢复中的作用。
我认为房地产业在当前经济恢复中发挥不了什么作用，自己把自管好就是最好的作用。因为当前经济中的主要问题，一是积聚的风险大，要守住不出现金融危机的底线；二是收入分配失衡，居民消费相对疲软,经济增长动力不足；三是高科技产业不夠先进，且受制于人，必须自主发展高科技产业；四是保护环境任务重，必须坚持绿色发展方针，努力提高经济发展质量。
对解决上述问题，发展房地产业都帮不了什么忙，甚至会帮倒忙。恢复当前经济，应该着力改善收入分配结构，促进共同富裕；大力发展高科技制造业，努力提高生产力水平；大力发展低碳经济，贯彻绿色金融政策，促进环境改善；特别是要时刻不忘守住不发生系统性风险的底线。
3）关于降准对房地产市场的影响。
我理解，央行全面降准5个百分点，主要是解决中小微企业的资金困难问题，不是针对房地产市场的。我认为降准不会助力房地产业盲目发展，不会影响房地产市场。
我们应该正确认识房地产业的性质。从“住”的角度看，房地产业是重要的民生产业，是实体经济；从“炒”的角度看，房地产业是“虚拟经济”。房地产的产业链长，有利于增加就业和促进GDP增速。但是产业链上的产业几乎都是非绿色产业。例如水泥、钢材、玻璃、陶瓷等等，都是高能耗、高污染行业。我们不能强调一面，就忘掉了另一面。必须坚持“房住不炒”政策导向，引导房地产业健康发展！
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